第2种观点： 预防商铺租赁合同纠纷应注意查验房东的有效身份证明与商铺产权登记人是否一致；问清房租包含的内容，以及水、电、暖、煤气（天然气）和物业管理费的承担；明确租赁期限、能否转租、房租支付时间、付款方式、违约责任、维修责任；要求房东提供租金、押金收据；应对提终止合约情况做出约定。【法律依据】《民法典》第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第3种观点： 一、概述1．1商铺售后包租的概念售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼）等的销售过程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。1．2商铺售后包租的历史沿革及现状售后包租作为一种销售方式曾在上世纪六、七十年代出现于美国，后流行于日本、中国。九十年代中期，海南、上海等大城市也逐渐引入，当时绝大多数承诺包租的是住宅，一些项目承诺的年回报率甚至高达两位数。在当时市场空置率较高的低谷期，售后包租的楼盘的确让不少人感觉服了定心丸。随着经济的发展，人民消费水平不断提高，商业形态日趋繁荣，对商业地产的需求也与日俱增。但是，商业地产具有总价高、风险大、回收期长等特点，有能力购买商业地产的投资者毕竟为数不多；即使有能力购买，理性的投资者往往也不愿将大笔资金积压在回收期漫长的商业项目上。这使得开发商面临买家难觅，资金回笼的困难局面。为了解决上述矛盾，吸引投资者，开发商不得不在营销模式上有所创新，分割出售、售后包租等营销模式应运而生。三年包租，租金回报24％、十年包租，年回报9％、一铺何止养三代等充满诱惑性的字眼，吸引了无数投资者的眼球。但是矛盾很快出现，问题随之而来，由于市场不景气、盈利能力低下等因素导致了许多商铺包租项目的承诺日后不能兑现，售后包租并不保险。本文要讨论的是商铺售后包租过程存在的法律问题及其风险防范。二、商铺售后包租法律关系商铺售后包租的运作过程中，形成了以下几种法律关系：2．1．1房屋买卖法律关系即开发商将商铺出售（预售）给投资者的法律关系。2．1．2房屋租赁法律关系投资者与开发商或其他经营管理公司签订商铺租赁合同，将商铺返祖给开发商或出租给管理公司，由开发商或管理公司经营商铺，投资者收取租金或采取利润共享、包底分成的等形式分享商铺的经营收入，该收入可以用于冲抵购房款。虽然上述投资者和开发商或管理公司的合同有时候也以委托经营、承包经营、联营等名义出现，但就其合同实质内容而言，投资者都不参与商铺的经营管理、不承担商铺的经营风险，而只是收取固定收益，投资者出让的是商铺的占有权、使用权，这些均符合租赁合同关系的法律特征。因此，上述各种名义的合同就其实质而言都是租赁合同。双方之间的法律关系都是租赁合同关系。
第1种观点： 一、免租期出租人与承租人一般都会在租赁合同中约定免租期，不同的合同文本对此可能措辞不同，但实质含义。免租期的长短不一，少则三个月，多则长达两年。双方通常约定在免租期内出租人不计收租金，不计入正式的租赁期限，正式租赁期限一般从免租期满次日起算。在该期内，商户虽未实际开始经营前，但商铺已交付给承租商户，已处于承租商户的控制之下，且该期间一般都处于装修期，易发生风险。基于此，我们建议：1、明确承租户的装修期间的安全施工义务，规定因承租人装修施工发生的安全事故责任由承租人自行承担;2、明确计租日的计算方法。双方一般约定免租期满的次日为计租日起算日。若存在开业日与计租日不一致的，如何确定计租日则需要予以明确。我们认为作如下约定：在免租期内，符合开业条件的，经出租人许可，承租人可以开业，出租人不计收租金，但应支付管理费、公共事业使用费等费用。3、免租期的顺延。关于免租期能否顺延及顺延条件，建议予以明确约定，以免发生争议。4、免租期的解约约定。为防止承租人在免租期内解约，租赁合同应当对免租期承租人的违约责任作出约定。出租人可在租赁合同约定，如承租人在免租期违约解除合同的，承租人应向出租人支付免租期内的租金，并明确缴纳的数额。二、计租日租赁合同一般约定计租日从免租期满的次日起算。若免租期满，承租人商场不具备开业条件的，承租人若长期不能营业，恐会发生纠纷。因此，我们建议对计租日(计租起算日)可做如下约定：计租日为免租期满的次日。若免租期满，商场达不到开业条件的，计租日为商场的实际开业日。接到商场开业通知，承租人不开业的，不影响计租日的确定。承租人在免租期满后、商场开业日前，经许可提前开业的，承租人的实际开业日为计租日。为应对今后发生可能发生的纠纷，出租人应当固定，并妥善保存有关确定计租日的证据材料，如商铺交付单、开业日通知书及承租人开业申请书等书面材料。三、装修为吸引知名品牌入驻商场，商场为商家提供巨额的装修资金商支持为常用的招商策略。很多双方仅约定装修资金补助数额，未对装修材料及装修标准作出细化约定，结果装修效果很不理想。双方就此发生纠纷。为避免类似的纠纷，建议采取提供装修款支持招商模式的商家一定要对装修的标准作出明确约定，审核对方的装修方案、装修施工图纸、装修材料清单等施工次材料，对装修的过程予以监督、管控。装修款应分期支付，较高比例的余额待装修经己方验收后再支付，以防止承租人低标准的装修骗取高额的装修补偿款。四、转租在实际中，承租人因各种客观情况可能存在转租的情况。为防范转租给承租人带来的不确定风险，我们建议在租赁合同中可区分不同的承租人(如主力店、非主力店等)对能否转租及转租后的管理做出以明确约定。同意转租的，我们认为出租人应注意对次承租人合同的内容作如下：1、规定承租人在次承租合同中禁止或次承租人转租的条款。2、出租人法定或约定合同解除权解除租赁合同的，次承租合同自动终止，次承租人应当返还租赁标的，次承租人不返还房屋的，视为承租人不履行返还房屋的义务，由承租人承担相应责任。此外，若承租人违反合同约定擅自转租的，出租人享有租赁合同解除权。出租人应及时搜集、固定承租人违约转租的证据，为将来行驶合同权创造条件。五、续租续租因关涉双方的重大利益，双方对此均高度重视，对续租的条款均作出较详细的规定，但基于各自利益的考量，合同难免存在疏漏。我们建议对续租可作如下约定：租赁期届满，承租人享有优先承租权。承租人应于租赁期期限届满的六个月前书面通知承租人是否行使优先承租权。若承租人书面告知续租的，双方另性协商一致签署租赁合同。租赁期期限届满的两个月前，双方未协商一致签署租赁合同的，视为承租人放弃优先承租权，出租人有权将商铺出租给第三人。作上述约定，可避免承租人期满不续租可能给出租人造成的损失，给出租人留下足够的招商时间。六、停水停电在承租人欠租、拖欠水电费、合同解除等情况下，出租人能否采取停水停电的措施，促使承租人履行合同义务。对此问题，我们认为应当具体分析，不能一概而论，否则会给出租人带来法律风险。出租人能否采取停水停电的措施，要在合同中进行明确的约定。如果水电的购买协议是出租人与自来水公司、电力公司直接签约的，那么商户欠租，出租人可以采取停水停电的措施;而如果水电的购买协议是承租方自己与自来水公司、电力公司签约的，那么出租人就不宜采取停水停电的措施。需要提醒的是，出租人有权停水停电时，也要事先书面通知承租方，避免贸然停电给承租方带来突然损失，减小风险。七、产品质量责任我国法律明确规定，租赁商铺经营的产品出现质量问题后，若商铺的实际经营者已经离开，由商场承担赔偿责任。这就需要商场在出租商铺时考虑品牌的信誉，并约定好后续追偿的权利。基于此，出租人(商场)应当在合同拟定防范上述风险的条款，并采取相应的措施防范风险。我们建议，出租人可以让承租人缴纳一定月份的租金作为保证金，合同终止若干月(根据承租人销售的商品质保期确定)后，承租人所售商品无质量问题的，保证金方可返还。八、收房和遗留物品处理出租人享有单方解除权的，解除权的行使无需取得承租人的同意，仅需通知承租人即可。若出现承租人不予理睬或拒绝腾空房屋的情况，出租都会采取强制收回房屋的措施。但这种强制收回房屋的行为虽有正当理由但却伴随着一定的法律风险。为规避可能的法律风险，我们认为可采取以下措施：1、向承租人快递解除租赁合同通知书。在解除合同通知书及特快专递单中写明承租人自动腾退房屋的最后期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。2、承租人逾期仍未搬离的，则出租人应做好如下证据保留准备：邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证;聘请律师作为见证，并对承租人的遗留物品进行认真清点造册，全程录像，留作证据;将承租人的遗留物品妥善保管并书面通知承租人留存物品的地点和清单。另外，在租赁合同中出租人必须就类似问题出现时约定享有处理承租人遗留物品的权利，通过合同约定和前述措施来防范承租人的抗辩甚至反诉。
第2种观点： 商铺转租可能产生的风险有：1、转手者是房东还是租赁者；2、这个场地能否使用；3、“转让店”在行政部门是否有历史遗留问题；4、“转让店”是否有违法违纪记录。一、房屋转租要注意些什么首先要注意二房东是否有正式的租赁合同。如有，在签定租赁合同时，应注意以下事项：1、查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同；2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担；3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用；4、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式，并要求出租方提供租金收据；5、应对能否转租做出约定；6、要明确违约责任和违约的补偿标准；7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任；8、应对提终止合约情况做出约定。二、租商铺面积如何算租赁商铺面积的计算方法是：公摊系数＝公摊面积除套内面积外，套内面积等于建筑面积减少公摊面积。目前国家对商铺共享面积还没有明确的法律规定。一般来说，商店的共享面积比住宅面积大，这是为了消防。另一方面，商店需要共享更多的楼梯、走道甚至天井面积。从某种角度来说，商铺公摊系数的高低也意味着购物环境的好坏，会对商铺的经营产生不同的影响。商铺的共享系数直接影响消费者的容量和人流。购物中心的空间面积有限，公摊越小，能容纳消费者的活动空间就越少，这样人流就会受到，从而影响店铺的经营效果。三、租房定金如何避免1、要选择合法的、信誉度较高的房屋中介机构，可以在网上或者到工商行政管理机关查询所选中介机构的登记情况和信用情况，并认真查证其是否具备相应的资质。2、签约时要查看房产证复印件及房产证上有名字的人的身份证复印，或委托书。最重要的一点，必须注意中介公司是否与原房东签署了“房屋租赁代理合同”，合同中是否有原房东允许中介代办房屋租赁手续、并代收房租的条款。因为有可能中介只是把房屋承租下来，并没有告知原房东自己要溢价转租。原房东一旦发现房屋在自己事先不知情的情况下被转租，势必会要求收回房屋。这样消费者和中介签署的租房合同将变为无效，消费者最后只能先搬家再去追究中介的责任。3、如果双方有约定定金的，注意不要书写错误为“订金”，两者的法律意义是完全不同的，定金是有特定的法律含义的，给付定金的一方违约的，不能要回定金，而收受定金的一方违约的，则须双倍退还定金。【本文关联的相关法律依据】《中华人民共和国民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第3种观点： 预防商铺租赁合同纠纷应注意查验房东的有效身份证明与商铺产权登记人是否一致；问清房租包含的内容，以及水、电、暖、煤气（天然气）和物业管理费的承担；明确租赁期限、能否转租、房租支付时间、付款方式、违约责任、维修责任；要求房东提供租金、押金收据；应对提终止合约情况做出约定。【法律依据】《民法典》第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第1种观点： 一、免租期出租人与承租人一般都会在租赁合同中约定免租期，不同的合同文本对此可能措辞不同，但实质含义。免租期的长短不一，少则三个月，多则长达两年。双方通常约定在免租期内出租人不计收租金，不计入正式的租赁期限，正式租赁期限一般从免租期满次日起算。在该期内，商户虽未实际开始经营前，但商铺已交付给承租商户，已处于承租商户的控制之下，且该期间一般都处于装修期，易发生风险。基于此，我们建议：1、明确承租户的装修期间的安全施工义务，规定因承租人装修施工发生的安全事故责任由承租人自行承担;2、明确计租日的计算方法。双方一般约定免租期满的次日为计租日起算日。若存在开业日与计租日不一致的，如何确定计租日则需要予以明确。我们认为作如下约定：在免租期内，符合开业条件的，经出租人许可，承租人可以开业，出租人不计收租金，但应支付管理费、公共事业使用费等费用。3、免租期的顺延。关于免租期能否顺延及顺延条件，建议予以明确约定，以免发生争议。4、免租期的解约约定。为防止承租人在免租期内解约，租赁合同应当对免租期承租人的违约责任作出约定。出租人可在租赁合同约定，如承租人在免租期违约解除合同的，承租人应向出租人支付免租期内的租金，并明确缴纳的数额。二、计租日租赁合同一般约定计租日从免租期满的次日起算。若免租期满，承租人商场不具备开业条件的，承租人若长期不能营业，恐会发生纠纷。因此，我们建议对计租日(计租起算日)可做如下约定：计租日为免租期满的次日。若免租期满，商场达不到开业条件的，计租日为商场的实际开业日。接到商场开业通知，承租人不开业的，不影响计租日的确定。承租人在免租期满后、商场开业日前，经许可提前开业的，承租人的实际开业日为计租日。为应对今后发生可能发生的纠纷，出租人应当固定，并妥善保存有关确定计租日的证据材料，如商铺交付单、开业日通知书及承租人开业申请书等书面材料。三、装修为吸引知名品牌入驻商场，商场为商家提供巨额的装修资金商支持为常用的招商策略。很多双方仅约定装修资金补助数额，未对装修材料及装修标准作出细化约定，结果装修效果很不理想。双方就此发生纠纷。为避免类似的纠纷，建议采取提供装修款支持招商模式的商家一定要对装修的标准作出明确约定，审核对方的装修方案、装修施工图纸、装修材料清单等施工次材料，对装修的过程予以监督、管控。装修款应分期支付，较高比例的余额待装修经己方验收后再支付，以防止承租人低标准的装修骗取高额的装修补偿款。四、转租在实际中，承租人因各种客观情况可能存在转租的情况。为防范转租给承租人带来的不确定风险，我们建议在租赁合同中可区分不同的承租人(如主力店、非主力店等)对能否转租及转租后的管理做出以明确约定。同意转租的，我们认为出租人应注意对次承租人合同的内容作如下：1、规定承租人在次承租合同中禁止或次承租人转租的条款。2、出租人法定或约定合同解除权解除租赁合同的，次承租合同自动终止，次承租人应当返还租赁标的，次承租人不返还房屋的，视为承租人不履行返还房屋的义务，由承租人承担相应责任。此外，若承租人违反合同约定擅自转租的，出租人享有租赁合同解除权。出租人应及时搜集、固定承租人违约转租的证据，为将来行驶合同权创造条件。五、续租续租因关涉双方的重大利益，双方对此均高度重视，对续租的条款均作出较详细的规定，但基于各自利益的考量，合同难免存在疏漏。我们建议对续租可作如下约定：租赁期届满，承租人享有优先承租权。承租人应于租赁期期限届满的六个月前书面通知承租人是否行使优先承租权。若承租人书面告知续租的，双方另性协商一致签署租赁合同。租赁期期限届满的两个月前，双方未协商一致签署租赁合同的，视为承租人放弃优先承租权，出租人有权将商铺出租给第三人。作上述约定，可避免承租人期满不续租可能给出租人造成的损失，给出租人留下足够的招商时间。六、停水停电在承租人欠租、拖欠水电费、合同解除等情况下，出租人能否采取停水停电的措施，促使承租人履行合同义务。对此问题，我们认为应当具体分析，不能一概而论，否则会给出租人带来法律风险。出租人能否采取停水停电的措施，要在合同中进行明确的约定。如果水电的购买协议是出租人与自来水公司、电力公司直接签约的，那么商户欠租，出租人可以采取停水停电的措施;而如果水电的购买协议是承租方自己与自来水公司、电力公司签约的，那么出租人就不宜采取停水停电的措施。需要提醒的是，出租人有权停水停电时，也要事先书面通知承租方，避免贸然停电给承租方带来突然损失，减小风险。七、产品质量责任我国法律明确规定，租赁商铺经营的产品出现质量问题后，若商铺的实际经营者已经离开，由商场承担赔偿责任。这就需要商场在出租商铺时考虑品牌的信誉，并约定好后续追偿的权利。基于此，出租人(商场)应当在合同拟定防范上述风险的条款，并采取相应的措施防范风险。我们建议，出租人可以让承租人缴纳一定月份的租金作为保证金，合同终止若干月(根据承租人销售的商品质保期确定)后，承租人所售商品无质量问题的，保证金方可返还。八、收房和遗留物品处理出租人享有单方解除权的，解除权的行使无需取得承租人的同意，仅需通知承租人即可。若出现承租人不予理睬或拒绝腾空房屋的情况，出租都会采取强制收回房屋的措施。但这种强制收回房屋的行为虽有正当理由但却伴随着一定的法律风险。为规避可能的法律风险，我们认为可采取以下措施：1、向承租人快递解除租赁合同通知书。在解除合同通知书及特快专递单中写明承租人自动腾退房屋的最后期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。2、承租人逾期仍未搬离的，则出租人应做好如下证据保留准备：邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证;聘请律师作为见证，并对承租人的遗留物品进行认真清点造册，全程录像，留作证据;将承租人的遗留物品妥善保管并书面通知承租人留存物品的地点和清单。另外，在租赁合同中出租人必须就类似问题出现时约定享有处理承租人遗留物品的权利，通过合同约定和前述措施来防范承租人的抗辩甚至反诉。
第2种观点： 预防商铺租赁合同纠纷应注意查验房东的有效身份证明与商铺产权登记人是否一致；问清房租包含的内容，以及水、电、暖、煤气（天然气）和物业管理费的承担；明确租赁期限、能否转租、房租支付时间、付款方式、违约责任、维修责任；要求房东提供租金、押金收据；应对提终止合约情况做出约定。【法律依据】《民法典》第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第3种观点： 法律分析：预防商铺租赁合同纠纷的方式是：1、确认房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质；2、了解房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同；3、确定房屋是否已经存有租赁登记信息。法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第1种观点： 规避房屋出租的风险的方式是：1.一定要在房屋租赁合同中约定包括拖欠租金的违约条款；2.加强对出租房屋的管理；3.与租客明确约定添附物种类、价值以及补偿标准等；4.出租房屋时约定好违约责任的承担以及争议的解决方式。如何有效防范二手房交易风险1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。5、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。二手房交易中应该如何防范风险二手房交易避开风险：1、提前对手续和各种证件做了解。2、尽量不要选择在租的房子。3、合同约定是否明确。4、物管费用是否拖欠。5、确保共有人同意房屋出售。6、正规中介机构更靠谱。7、对房屋质量问题做提前约定。8、城镇居民无权购买农村宅基地。怎么防范借名买房的风险防范借名买房的风险的方式是要清楚所购房屋的性质。最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有交易条件的房产，以免发生纠纷，委托律师拟定详细的买房合同，约定严格的违约责任。商品房买卖流程及风险防范商品房买卖流程是：1.商品房预售实行预售许可证制度，开发经营企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证;2.房地产管理都门在接到申请后，应当查验有关证件和资料，进行现场查勘;3.经审查符合预售条件的，应当在接到申请后7日内核发商品房预售许可证。商品房买卖风险防范是：1.商品房出售时签订认购书的风险防范，要避免成为买卖合同，也尽量避免约定明确的期限;2.商品房买卖合同中违约责任的风险防范。出租房屋遇拆迁,补偿如何分配依据我国国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，征收补偿款包括征收补偿款、临时安置补偿、停产停业损失、拆迁奖励等，而租客可以获得的补偿是临时安置费或者停产停业损失。
第2种观点： 法律分析：1、房东要核实承租人；2、房子尽量不租给短期租住者；3、物业杂费的交付；4、房东多回访承租者；5、合租情况及租赁房屋合同；6、房东不要频繁涨价；7、租赁房屋的租期不超过20年。法律依据：《中人民共和国民法典》第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第七百零六条 当事人未依照法律、行规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
第3种观点： 法律分析：要选择正规的中介公司；设备设施要安全；出租合同要标准化等。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第七百二十三条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第1种观点： 一、免租期出租人与承租人一般都会在租赁合同中约定免租期，不同的合同文本对此可能措辞不同，但实质含义。免租期的长短不一，少则三个月，多则长达两年。双方通常约定在免租期内出租人不计收租金，不计入正式的租赁期限，正式租赁期限一般从免租期满次日起算。在该期内，商户虽未实际开始经营前，但商铺已交付给承租商户，已处于承租商户的控制之下，且该期间一般都处于装修期，易发生风险。基于此，我们建议：1、明确承租户的装修期间的安全施工义务，规定因承租人装修施工发生的安全事故责任由承租人自行承担;2、明确计租日的计算方法。双方一般约定免租期满的次日为计租日起算日。若存在开业日与计租日不一致的，如何确定计租日则需要予以明确。我们认为作如下约定：在免租期内，符合开业条件的，经出租人许可，承租人可以开业，出租人不计收租金，但应支付管理费、公共事业使用费等费用。3、免租期的顺延。关于免租期能否顺延及顺延条件，建议予以明确约定，以免发生争议。4、免租期的解约约定。为防止承租人在免租期内解约，租赁合同应当对免租期承租人的违约责任作出约定。出租人可在租赁合同约定，如承租人在免租期违约解除合同的，承租人应向出租人支付免租期内的租金，并明确缴纳的数额。二、计租日租赁合同一般约定计租日从免租期满的次日起算。若免租期满，承租人商场不具备开业条件的，承租人若长期不能营业，恐会发生纠纷。因此，我们建议对计租日(计租起算日)可做如下约定：计租日为免租期满的次日。若免租期满，商场达不到开业条件的，计租日为商场的实际开业日。接到商场开业通知，承租人不开业的，不影响计租日的确定。承租人在免租期满后、商场开业日前，经许可提前开业的，承租人的实际开业日为计租日。为应对今后发生可能发生的纠纷，出租人应当固定，并妥善保存有关确定计租日的证据材料，如商铺交付单、开业日通知书及承租人开业申请书等书面材料。三、装修为吸引知名品牌入驻商场，商场为商家提供巨额的装修资金商支持为常用的招商策略。很多双方仅约定装修资金补助数额，未对装修材料及装修标准作出细化约定，结果装修效果很不理想。双方就此发生纠纷。为避免类似的纠纷，建议采取提供装修款支持招商模式的商家一定要对装修的标准作出明确约定，审核对方的装修方案、装修施工图纸、装修材料清单等施工次材料，对装修的过程予以监督、管控。装修款应分期支付，较高比例的余额待装修经己方验收后再支付，以防止承租人低标准的装修骗取高额的装修补偿款。四、转租在实际中，承租人因各种客观情况可能存在转租的情况。为防范转租给承租人带来的不确定风险，我们建议在租赁合同中可区分不同的承租人(如主力店、非主力店等)对能否转租及转租后的管理做出以明确约定。同意转租的，我们认为出租人应注意对次承租人合同的内容作如下：1、规定承租人在次承租合同中禁止或次承租人转租的条款。2、出租人法定或约定合同解除权解除租赁合同的，次承租合同自动终止，次承租人应当返还租赁标的，次承租人不返还房屋的，视为承租人不履行返还房屋的义务，由承租人承担相应责任。此外，若承租人违反合同约定擅自转租的，出租人享有租赁合同解除权。出租人应及时搜集、固定承租人违约转租的证据，为将来行驶合同权创造条件。五、续租续租因关涉双方的重大利益，双方对此均高度重视，对续租的条款均作出较详细的规定，但基于各自利益的考量，合同难免存在疏漏。我们建议对续租可作如下约定：租赁期届满，承租人享有优先承租权。承租人应于租赁期期限届满的六个月前书面通知承租人是否行使优先承租权。若承租人书面告知续租的，双方另性协商一致签署租赁合同。租赁期期限届满的两个月前，双方未协商一致签署租赁合同的，视为承租人放弃优先承租权，出租人有权将商铺出租给第三人。作上述约定，可避免承租人期满不续租可能给出租人造成的损失，给出租人留下足够的招商时间。六、停水停电在承租人欠租、拖欠水电费、合同解除等情况下，出租人能否采取停水停电的措施，促使承租人履行合同义务。对此问题，我们认为应当具体分析，不能一概而论，否则会给出租人带来法律风险。出租人能否采取停水停电的措施，要在合同中进行明确的约定。如果水电的购买协议是出租人与自来水公司、电力公司直接签约的，那么商户欠租，出租人可以采取停水停电的措施;而如果水电的购买协议是承租方自己与自来水公司、电力公司签约的，那么出租人就不宜采取停水停电的措施。需要提醒的是，出租人有权停水停电时，也要事先书面通知承租方，避免贸然停电给承租方带来突然损失，减小风险。七、产品质量责任我国法律明确规定，租赁商铺经营的产品出现质量问题后，若商铺的实际经营者已经离开，由商场承担赔偿责任。这就需要商场在出租商铺时考虑品牌的信誉，并约定好后续追偿的权利。基于此，出租人(商场)应当在合同拟定防范上述风险的条款，并采取相应的措施防范风险。我们建议，出租人可以让承租人缴纳一定月份的租金作为保证金，合同终止若干月(根据承租人销售的商品质保期确定)后，承租人所售商品无质量问题的，保证金方可返还。八、收房和遗留物品处理出租人享有单方解除权的，解除权的行使无需取得承租人的同意，仅需通知承租人即可。若出现承租人不予理睬或拒绝腾空房屋的情况，出租都会采取强制收回房屋的措施。但这种强制收回房屋的行为虽有正当理由但却伴随着一定的法律风险。为规避可能的法律风险，我们认为可采取以下措施：1、向承租人快递解除租赁合同通知书。在解除合同通知书及特快专递单中写明承租人自动腾退房屋的最后期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。2、承租人逾期仍未搬离的，则出租人应做好如下证据保留准备：邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证;聘请律师作为见证，并对承租人的遗留物品进行认真清点造册，全程录像，留作证据;将承租人的遗留物品妥善保管并书面通知承租人留存物品的地点和清单。另外，在租赁合同中出租人必须就类似问题出现时约定享有处理承租人遗留物品的权利，通过合同约定和前述措施来防范承租人的抗辩甚至反诉。
第2种观点： 售后包租商铺是违法的。如果不具备房产销售为目的或者是不以房产销售为主要目的的售后包租是违法行为的，那么售后包租也是房地产销售方以投资返利以诱饵将房产销售给业主，那么再与购房者签订租赁合同，那么售后包租的本质并非在于卖房，而是将房产作为作为融资工具以此快速的吸收资金。法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。第七百零九条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。违法行为的构成要件有哪些1、必须是违反法律规定的行为；2、违法必须是在不同程度上侵犯法律上所保护的社会关系的行为；3、违法一般必须有行为人的故意或过失；4、违法者必须具有法定责任能力或法定行为能力。
第3种观点： 有的开发商为了更好的销售商品房，可能会采取各种各样的手段来进行营销，其中不乏一些违法的销售手段。而我们常见的可能也就是售后包租了。现实中，很有可能因为开发商最终无法兑现承诺导致购房者的利益受到损害，而除此之外售后包租还会有其他的风险，那到底售后包租有哪些风险呢？律师马上为你分析解答。 一、售后包租有哪些风险 目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式，其风险主要在于： 1、售价虚高，回报落空。开发商在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证，可能蒙受重大经济损失。 2、资金挪用。一般由于开发商资金紧张，才采用包租套现开发模式，一旦融资成功，可能并不真正用到开发的房产上，而是挪做他用。作为投资人，将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去的法律风险。 3、经营风险。众所周知，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。一旦经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。 4、市场、风险。当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少;变化也会带来风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。 5、合同风险。中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。 二、如何防范售后包租法律风险? 从市场经济的角度讲，任何的市场行为都有相应的市场风险，这是一条亘古不变的法则。但是，如何避免法律风险，或者将相应的风险降至最低，却是一个理性的投资人必须考虑的问
第1种观点： 商铺转租可能产生的风险有：1、转手者是房东还是租赁者；2、这个场地能否使用；3、“转让店”在行政部门是否有历史遗留问题；4、“转让店”是否有违法违纪记录。一、房屋转租要注意些什么首先要注意二房东是否有正式的租赁合同。如有，在签定租赁合同时，应注意以下事项：1、查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同；2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担；3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用；4、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式，并要求出租方提供租金收据；5、应对能否转租做出约定；6、要明确违约责任和违约的补偿标准；7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任；8、应对提终止合约情况做出约定。二、租商铺面积如何算租赁商铺面积的计算方法是：公摊系数＝公摊面积除套内面积外，套内面积等于建筑面积减少公摊面积。目前国家对商铺共享面积还没有明确的法律规定。一般来说，商店的共享面积比住宅面积大，这是为了消防。另一方面，商店需要共享更多的楼梯、走道甚至天井面积。从某种角度来说，商铺公摊系数的高低也意味着购物环境的好坏，会对商铺的经营产生不同的影响。商铺的共享系数直接影响消费者的容量和人流。购物中心的空间面积有限，公摊越小，能容纳消费者的活动空间就越少，这样人流就会受到，从而影响店铺的经营效果。三、租房定金如何避免1、要选择合法的、信誉度较高的房屋中介机构，可以在网上或者到工商行政管理机关查询所选中介机构的登记情况和信用情况，并认真查证其是否具备相应的资质。2、签约时要查看房产证复印件及房产证上有名字的人的身份证复印，或委托书。最重要的一点，必须注意中介公司是否与原房东签署了“房屋租赁代理合同”，合同中是否有原房东允许中介代办房屋租赁手续、并代收房租的条款。因为有可能中介只是把房屋承租下来，并没有告知原房东自己要溢价转租。原房东一旦发现房屋在自己事先不知情的情况下被转租，势必会要求收回房屋。这样消费者和中介签署的租房合同将变为无效，消费者最后只能先搬家再去追究中介的责任。3、如果双方有约定定金的，注意不要书写错误为“订金”，两者的法律意义是完全不同的，定金是有特定的法律含义的，给付定金的一方违约的，不能要回定金，而收受定金的一方违约的，则须双倍退还定金。【本文关联的相关法律依据】《中华人民共和国民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第2种观点： 法律分析：第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。转租是指承租人在租赁期内将租入资产出租给第三方的行为。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
第3种观点： 法律分析：提示风险一、房屋出租人可以解除房屋租赁合同。房屋转租，是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人转租房屋的，必须得到原出租人的同意，出租人不知情或不同意的，有权解除房屋租赁合同。《民法典》（自2021年1月1日起实施）第七百一十六条规定：“ 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人解除的是出租人和承租人之间的租赁合同，而不是承租人和次承租人之间的转租合同，但是因为租赁合同的解除，“皮之不存 毛将焉附”，转租合同也就无法继承履行下去。提示风险二：出租人不同意转租商铺的，次承租人只能立即归还占用的房屋。房屋转租合同一旦被确认无效以后，次承租人应该归还占用的房屋，至于向承租人(转租合同的出租人)交付的租金、店面转让费只能向承租人索要，而不能要求出租人归还，一旦承租人人去楼空、杳无音讯，恐怕已经支付的租金和转让费要落空了。提示风险三：次承租人对商铺或店面的装修应当拆除，而不能折价给出租人。在商铺租赁中，租赁方往往要对商铺进行重新装修或改造，如果转租是获得出租人同意的，而且获得其装修或改造的同意意见的，在房屋租赁合同终止或解除时候，双方按照约定对装修物可以折价归出租方所有，租赁方可以获得相当于装修物折旧后的价款，但在非法转租中，次承租人的这些权利都不再具备，一旦出租人不同意转租，次承租人必须将装修拆除并且回复房屋原貌，由此产生的损失只能自己承担。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。